Las ITV de los edificios o cómo garantizar la seguridad de los inmuebles de más de 50 años

Las conocidas como ITV de los edificios son un sistema de control de carácter obligatorio para las viviendas con más de 50 años de antigüedad con el que se confirma que el propietario cumple con su deber de rehabilitación. Fisuras en las fachadas, humedades o estado de las cubiertas son algunos de los elementos que deben pasar revista para garantizar la seguridad de los inmuebles y evitar sanciones. Aragón es la tercera Comunidad con el parque inmobiliario más envejecido y, por eso, arquitectos, administradores de fincas y abogados explican en el programa Objetivo (este sábado, a partir de las 13:25, en Aragón TV) cuáles son las inspecciones que deben pasar estas viviendas. 

Según los datos del catastro, en Aragón se contabilizan alrededor de 300.000 edificios y 200.000 de ellos son anteriores a los años 80. Huesca es la provincia más joven en cuanto a inmuebles, con una edad de 33 años. Zaragoza y Teruel tienen 46 y están por encima de los 37 de la media española. 

Las ITES o inspecciones técnicas de edificios llegaron en el año 2000 y están reguladas por las ordenanzas municipales, aunque en Aragón estas conviven con modelos más avanzados, como el Libro del Edificio Existente. 

El primer eslabón de la cadena para comenzar con estas inspecciones en los edificios suele ser el administrador de fincas, quien está al corriente de las fechas y de todos los trabajos en el edificio. “Normalmente son cosas sencillas porque venimos haciendo siempre intervenciones de mantenimiento para intentar que no tengamos que hacer muchas cosas para ese 'examen final' y acumular reparaciones", explica Juan Martínez, administrador de fincas del Grupo Aserpaz. 

En una primera fase se señalan las actuaciones de rehabilitación que hay que llevar a cabo y se da un tiempo a la comunidad para acometerlos. Martínez detalla como ejemplo que en uno de los edificios en los que trabaja había unas grietas en el alféizar que obligaron a repararlo para evitar desprendimientos a la vía pública. 

El experto señala que en las ITES no se incluyen cuestiones como la calefacción, ya que en este caso las competencias las tiene el departamento de Industria del Gobierno de Aragón y se guían por otras periodicidades. Es el caso de las salas de calderas, que deben revisarse cada cinco años, o los ascensores, que se hace cada cuatro. 

El incumplimiento de pasar las ITES tiene consecuencias. "Me arriesgo a sanciones administrativas por parte del Ayuntamiento, a que se produzcan fallos o defectos y que el seguro no me los cubra por no haber pasado la ITE en tiempo y forma y luego, además, hay una serie de sanciones o multas coercitivas si no he pasado la ITE”, explica el abogado Lucas del Cacho. 

En caso de incumplir el deber de conservación, la Ley Urbanística de Aragón marca sanciones entre los 600€ y los 60.000 euros. En la Comunidad, dos ciudades disponen de ordenanzas municipales para regular la ITE. “Podemos citar la ordenanza municipal de Zaragoza y la de Huesca que son muy parecidas, donde se establecen los criterios que han de seguir los edificios en cuanto al año de construcción y su ubicación. Por ejemplo, en Zaragoza los edificios del barrio de La Magdalena tenían que haber pasado la ITE entre 2006 y 2007", concreta Del Cacho. 

Inspecciones obligatorias en las tres capitales

En las tres capitales aragonesas, las inspecciones son obligatorias, pero no así en el resto de municipios. Una vez pasada la primera ITE, esta se ha de realizar cada 10 años y no las puede hacer cualquier profesional. "No solamente tienes que saber de elementos constructivos y de cómo se construye, sino también de estructuras, de eficiencia energética, conocer la accesibilidad... Luego tienes que manejar las prestaciones de calidad en materia de protección ante incendios...Y los profesionales que atesoran todos esos conocimientos son los arquitectos y los arquitectos técnicos", explica el director gerente del Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Zaragoza, Lucio de la Cruz. 

El arquitecto técnico Luis Cardona explica que es la segunda ITE que hace en un edificio de la calle Coimbra de Zaragoza. En este caso, el proceso ha durado unos dos meses y, para llevarlo a cabo, ha empleado herramientas de trabajo como la cámara fotográfica o el metro láser. “Lo que viene muy bien es la cámara endoscópica. En edificios antiguos, con un 'taladrito' o aprovechando una lámpara que se desmonta, comprobamos si hay indicios de que elementos estructurales se puedan ver afectados. Otro es la cámara termográfica que, en cualquier momento, nos permite ver al revisar la fachada dónde están las zonas afectadas y localizarlas perfectamente", detalla el profesional. Cardona indica que el proceso culmina cuando se obtiene el informe favorable del Ayuntamiento. 

¿Qué pasa cuando un edificio es Bien de Interés Cultural?

Pero, ¿qué pasa cuando el edificio es Bien de Interés Cultural? Este es el caso de Teruel, donde hay numerosas construcciones modernistas que se han de proteger en cuanto a seguridad y ornato. 

"Aquí lo importante es el edificio, es decir, todo aquello que lo ha hecho merecedor de todos esos valores que, además, no se pueden poner en entredicho por adaptar una normativa destruyendo cosas del edificio. La manera de hacerlo es conservando de este edificio lo que tiene de interés y con las técnicas y materiales adecuados y contrastados que no le provoquen ningún perjuicio", explica José María Sanz, arquitecto. 

En España, coexisten la ITE y el Informe de Evaluación de Edificios o IEE. En la actualidad, los expertos aconsejan ir más allá en estas inspecciones. "La ITE era un instrumento muy bueno en el momento en el que se creó y ha ido evolucionando. En medio tuvimos el Informe de Evaluación de Edificios y ahora tenemos el Libro del Edificio Existente que recoge muchos elementos que no están contemplados en la ITE y, por tanto, hay más seguridad", detalla el director gerente del Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Zaragoza. 

El Libro del Edificio Existente permite optar a ayudas europeas, realizar un análisis de la construcción y, además, ofrece un estudio de todas sus prestaciones. En Aragón, en 2021, arquitectos y arquitectos técnicos unieron fuerzas para desarrollar el primer programa informático para su gestión. A día de hoy, este es el más completo de nuestro país.