San José y Las Fuentes lideran el encarecimiento de la vivienda en Zaragoza en el último año

El sector inmobiliario aragonés está en un periodo de transformación y eso se refleja en ciertas tendencias y peculiaridades. La demanda de obra nueva ha aumentado, aunque las ventas de vivienda en el último año han bajado. Los precios suben, los alquileres también y prácticamente la mitad de las operaciones se pagan a tocateja. En ese análisis, llama la atención uno de los datos que refleja el último informe de la sociedad de tasación Tinsa: los barrios tradicionales zaragozanos de San José y Las Fuentes duplican el encarecimiento medio de la vivienda en la Comunidad, con incrementos superiores al 10%.

Las inmobiliarias de estas zonas han apreciado un aumento en los precios de salida de los pisos, pero puntualizan que al final las ventas se suelen cerrar un 10% por debajo de esa cifra. Así lo afirma desde la Inmobiliaria Las Fuentes su propietario, Ángel Ibarra, quien también apunta otro factor importante: "Los precios realmente suelen ser bajos comparados con otras zonas, con lo que ese incremento apenas repercute en la factura final", incide. Recuerda que ha habido pisos en venta por 50.000 euros y que ahora ya suben a los 80.000, porque los "más baratos han desaparecido".

Tinsa fija el encarecimiento de la vivienda en Aragón durante el último año en un 5% y deja el precio medio del metro cuadrado en 1.450 euros en el primer trimestre de 2024. Un incremento que de media en la capital aragonesa es menor, del 4%. En cambio, en San José la subida es del 12,9%, y en Las Fuentes, de un 10,8%. También en esos registros se encuentran los barrios rurales del oeste de la ciudad (Garrapinillos, La Venta del Olivar), con un 12,9%, en un comportamiento más habitual desde la pandemia en zonas donde se localizan urbanizaciones y casas unifamiliares. En cuanto a la zona más cara de la capital aragonesa, solo el entorno de la plaza España supera los 2.000 euros el metro cuadrado, y le sigue, con 1.922 euros, el distrito Universidad.

Los datos de Tinsa sobre Zaragoza capital.

El incremento en el precio que reflejan los datos de la tasadora sorprenden a los agentes de la propiedad, que ven que como Zaragoza todavía se mantiene un 30% por debajo de las cifras que alcanzaron los pisos en 2008, antes de la crisis inmobiliaria. Para Fernando Baena, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, el encarecimiento de barrios históricos, como Las Fuentes, San José, Delicias o Torrero, puede responder a ese hecho de que hasta ahora tuvieran viviendas más asequibles: "Es verdad que suelen tener precios más accesibles y eso, sumado al incremento de otras zonas de la ciudad, puede haber hecho que haya más presión en esos barrios y que suba el precio medio". 

El propietario de Inmobiliaria Las Fuentes asegura que los pisos de estas zonas rara vez superan los 110.000 euros, porque por encima de ese dinero "la demanda se suele reducir considerablemente". Este profesional con más de 25 años de experiencia en el sector ha observado como los que buscan viviendas en estos barrios son casi siempre vecinos. "Aquí, el de fuera es difícil que quiera venir", zanja.  Los habitantes de San José y Las Fuentes tienen su arraigo "por cercanía familiar".

Una parte de la realidad

Según Fernando Baena, también hay que tener en cuenta el precio de la obra nueva, que no supera el 20% de la construcción actual, mientras que la segunda mano supera el 70%. "Si se tienen en cuenta las nuevas edificaciones, es más probable que el precio medio de Zaragoza se incremente, pero en los barrios que experimentan la mayor subida, no ha habido una fuerte inversión en ese aspecto", asevera. 

El experto inmobiliario advierte que esos datos son reflejo de las tasaciones inmobiliarias, es decir, de la compraventa de vivienda que se ha efectuado con subrogación hipotecaria. En Aragón, en 2022, el 45% de las compras de vivienda se hicieron sin necesidad de financiación, lo que se conoce comúnmente como a tocateja.

Por este motivo, Baena insiste en que conviene tener en cuenta que una parte de la realidad inmobiliaria de la Comunidad no está representada en esas cifras.

Pese a estos incrementos, Tinsa subraya que los precios son un 28% inferiores a los que se abonaban en el 2008, en los máximos históricos, al comprar piso. El desglose por provincias muestra que Teruel es donde más se ha encarecido la vivienda en el último año, con un 7%, y Huesca, donde menos con el 4,4%. Sin embargo, en la capital turolense apenas varían los precios un 3%, mientras en la ciudad de Huesca el aumento es de un 6,6%.