Certificado de idoneidad o dimensiones mínimas: los requisitos para una vivienda de uso turístico

En los últimos años ha crecido exponencialmente en Aragón la apertura de viviendas de uso turístico (VUT), y desde hace un año un nuevo decreto regula los requisitos y obligaciones que deben cumplir los propietarios. Las viviendas deben de disponer, por ejemplo, de un certificado de idoneidad, o reunir unas dimensiones y condiciones mínimas. En estos momentos, en el Registro de Turismo de Aragón hay dadas de altas en la Comunidad 3.444 viviendas de uso turístico con licencia: 2.186 (el 63%) en la provincia de Huesca, 788 en la de Zaragoza, y 470 en la de Teruel. 

Atendiendo a su implantación por comarcas, destacan las 841 del Alto Gállego, las 661 de Zaragoza capital, las 567 de Ribagorza y las 536 de La Jacetania. El resto de comarcas se encuentran muy por debajo de estos registros

Requisitos y obligaciones

• Certificado de idoneidad. Lo primero con lo que debe contar quien quiera ser titular de una vivienda de uso turístico es con un certificado de idoneidad, emitido por un técnico competente, que acredite el cumplimiento de los requisitos en materia de habitabilidad y seguridad como mecanismo de garantía.
   
• Distribución básica. Según el decreto del Gobierno de Aragón, estas viviendas deberán estar compuestas, como mínimo, por un salón-comedor, cocina, dormitorio doble y baño. El baño dispondrá, al menos, de lavabo, ducha, inodoro y espejo. El salón-comedor y la cocina podrán estar unificados en un único espacio, mientras que tendrán la consideración de estudios aquellas viviendas de uso turístico en las que el dormitorio esté integrado en un salón-comedor-cocina, sin que puedan sobrepasar una capacidad máxima de dos plazas.
   
• Dimensiones mínimas. El dormitorio doble debe tener, como mínimo, 10 metros cuadrados, y el individual, 6 metros. Por su parte, el salón-comedor debe contar con, al menos, 14 metros cuadrados, la cocina, 6 metros y el baño, 3 metros. En el caso del salón-comedor-cocina, la superficie debe ser de, al menos, 18 metros cuadrados, y el estudio, de 28 metros cuadrados. El decreto aclara también que la capacidad total instalada en la vivienda de uso turístico, incluyendo los sofás-cama u otros elementos de descanso similares instalados en el salón, no podrá superar la capacidad máxima alojativa de la vivienda y no se podrán colocar camas fijas en el salón.
   
• Registro documental. Por motivos de seguridad ciudadana, las personas físicas o jurídicas que ejercen actividades de hospedaje tienen obligación de llevar un registro documental y de informar a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad la identidad de los huéspedes que alojan. El incumplimiento de esta obligación supone una infracción grave, que conlleva una sanción de multa que puede ir desde los 601 euros a los 30.000 euros, en función de las circunstancias.

"Se suelen hacer inspecciones periódicas y, además, se cotejan los datos de los huéspedes que aporta el hotel con las personas alojadas para comprobar que coincidan, y que no tengan nada pendiente a nivel policial o judicial", explica Rocío Gracia, portavoz de la Jefatura Superior de Policía en Aragón, quien añade: "Como no siempre están los apartamentos turísticos ocupados, si pasa el tiempo y no se recibe ningún informe o reporte, el grupo de Hospederías de la Policía Nacional llama y pregunta para comprobar que todo está en orden". 

La agente matiza que muchos establecimientos "no actúan de mala fe", sino que suelen tener más "errores de forma o de dejadez", y que, aunque se ponen multas, "son pocas", siendo más habituales las advertencias para subsanar el problema. 

Cartel de Vivienda de Uso Turístico (VUT). / Europa Press

Desde la Dirección General de Turismo destacan que las inspecciones se llevan a cabo a través de tres procedimientos: "Primero, atendiendo a las denuncias de particulares o profesionales dirigidas a la Administración turística, y que son comprobadas por la inspección. En segundo lugar, mediante la cooperación con las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad. Finalmente, en cumplimiento de lo previsto en el Plan anual de inspección en materia de turismo, con el cotejo de la información publicada en distintas páginas web, para comprobar si las viviendas ofertadas están debidamente inscritas en el Registro de Turismo de Aragón".

Ayuntamientos, también parte implicada

El decreto del Gobierno de Aragón otorga a los ayuntamientos la capacidad de participar en el proceso de regulación de este tipo de viviendas mediante evaluaciones preceptivas y vinculantes, al tiempo que los consistorios pueden adoptar medidas para limitar o retrasar la concesión de nuevas licencias. Es el caso de varios municipios del Pirineo oscense, que han modificado el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) ante la falta de viviendas por el incremento en los últimos años de licencias para VUT. 

En la localidad oscense de Aínsa, por ejemplo, solo se permite la apertura de estas viviendas en planta baja o en primera, con acceso para personas de movilidad reducida, y con el límite del 10% del edificio. "Hemos conseguido lo que buscábamos, que no hubiera ninguna más, ya que hay poca oferta de vivienda y mucha demanda, por lo que los precios se disparan, y aquí los sueldos son normales", comenta el alcalde de la localidad, Enrique Pueyo. 

Además, Pueyo explica que el consistorio hace todo lo que puede para permitir que trabajadores y estudiantes que quieren ir a vivir a Aínsa puedan hacerlo. "Hemos hecho, en ocasiones, de mediadores, porque algunos propietarios tienen miedo de alquilar y que surjan problemas. Nosotros garantizamos el proceso. Además, estamos pendientes de adquirir cuatro viviendas a la Sareb para casos de emergencia, para trabajadores que tienen que venir o para víctimas de violencia de género", recalca. 

También Jaca ha regulado el PGOU y no concederá licencia municipal de actividad de estas viviendas si no cumplen dos requisitos: que tenga autorización de la comunidad de vecinos, o que tenga acceso directo.

En mayo de 2023 la localidad oscense aprobó definitivamente la regulación de la VUT, dando una moratoria de dos años para que todas las licencias concedidas hasta entonces puedan adaptarse a las nuevas condiciones. Tras la moratoria, que termina en abril de 2025, no se otorgará ninguna licencia que no cumplan alguno de los dos requisitos. "Un tercer piso nunca puede tener acceso directo, por lo que solo podría tener la autorización de la comunidad de vecinos", detalla el alcalde de Jaca, Carlos Serrano. 

En Canfranc, donde una moratoria impide también conceder nuevas licencias, el consistorio trata de dar con aquellas viviendas que operan de manera fraudulenta. "Hemos abierto diez expedientes, y seguimos detectando más VUT sin licencia. Tratamos de echarles mano, pero no nos resulta fácil, no tenemos muchos medios y trabajamos dentro de nuestras posibilidades", comenta el alcalde de la localidad, Fernando Sánchez. 

Algunos propietarios de VUT que operan sin licencia se quejan de los continuos incumplimientos, dicen, de quienes sí cuentan con una. Es el caso de Sofía Izquierdo, que hace unos años adquirió varias viviendas en Canfranc junto a su pareja, y una de ellas la alquila a turistas. "No tenemos licencia, una agencia nos la tramitó, y no cumplíamos un requisito", explica, al tiempo que añade: "Ya no se conceden licencias, y no es justo, ya que aquellos que si la obtuvieron ahora incumplen. Pero tampoco deben revisar mucho, y por eso nosotros seguimos con nuestra actividad". 

Asimismo, Izquierdo alega que ellos no solo están ocupando viviendas que "estaban vacías", sino que, además, llevan, dicen, turismo al valle y "todos se enriquecen". En cualquier caso, admite que deba existir una regulación y un tope, pero pide que se hagan las cosas "con cabeza", porque, si no, "nos estarán obligando a irnos a otro lugar", concluye.