Separaciones, herencias, divorcios... ¿Es posible vender solo una parte de una vivienda?

Cuando un matrimonio comparte la propiedad de una vivienda, una pareja compra un piso o varios parientes heredan el domicilio de un familiar nace un concepto jurídico llamado proindiviso, que significa que un bien o derecho pertenece conjuntamente a varias personas. Hasta ahora, cuando uno de los comuneros quería deshacerse de su participación, tenía que ponerse de acuerdo con el resto de los propietarios o recurrir a la justicia, pero, como explica Juan Salanova, abogado en el bufete Gimeno del Busto, especialistas en derecho inmobiliario, "de un tiempo a esta parte están surgiendo empresas interesadas en comprar proindivisos".

"En España está muy arraigada la adquisición de propiedades inmobiliarias. Por eso, este tipo de negocios han dado un paso más y han puesto sus ojos en esta fórmula. Antes compraban pisos, ahora partes de proindiviso", indica Salanova.

"Extinguir la propiedad siempre va a conllevar gastos y en ese proceso surgen problemas derivados de las relaciones personales, porque existen circunstancias vitales diferentes. Por ejemplo, uno lo necesita y quiere vender, y otro no. Cuando pasan esas cosas se plantea una cuestión: ¿cómo se resuelve la situación?", comenta el especialista en derecho inmobiliario.

Entre las posibles soluciones se encuentra la de llegar a un acuerdo para vender el inmueble a un tercero. "Es la más normal, lógica y rentable, pero tienen que coincidir todos los propietarios", cuenta Salanova. Según indica el experto, en caso de no llegar a un pacto, se inicia el procedimiento denominado de división de cosa común, en el que se han de intervenir un abogado y un procurador por cada una de las partes.

"Se pone en marcha cuando uno de los interesados interpone una demanda. Este proceso tiene muchos gastos y, además, suele ser largo, ya que dura entre dos y tres años, y acaba con la subasta del bien", remarca el abogado, a lo que añade: "Las partes van a perder mucho tiempo y dinero. Esta vía la toma gente que está desesperada por solucionar la situación y suele tener un trasfondo personal".

Por eso, ante este escenario, hay quienes optan por ponerse en contacto con empresas o particulares dedicados a la compra de participaciones proindiviso. "Normalmente, esas adquisiciones se hacen por entre un 40% y un 60% menos del valor de mercado y, en algunas ocasiones, la desaparición del problema personal potencia la solución", asegura el experto. "En otros casos, la empresa negociará con el resto de los propietarios para quedarse con el control total de la vivienda y, si hubiera que llegar al procedimiento de división, pujará a la baja en la subasta".

"Las empresas que se dedican a esto están muy especializadas. Compran herencias directamente y obtienen la rentabilidad de los paquetes de inmuebles que adquieren, ya que en algunos casos lograrán beneficios y en otros pérdidas", comenta Salanova.  

Rentabilidad alta

Pero no cualquier vivienda es susceptible de ser atractiva para este tipo de inversores. "Estas empresas no lo compran todo. Se interesan, sobre todo, por pisos en grandes ciudades, sin deudas y en zonas demandadas, porque son los que generan la rentabilidad más alta. Probablemente no comprarían un bajo en el Picarral, en Zaragoza, pero se lanzarían sobre un domicilio ubicado en la zona de paseo Independencia", ejemplifica.

Además, el experto añade que también se fijan en aquellas en las que existe alguna problemática concreta: viviendas ocupadas, divididas entre un gran número de hermanos o con muchas deudas de comunidad. "Cada vez son más las familias que se decantan por esta opción. En Zaragoza estas ventas todavía son residuales, pero es esperable que acaben aumentando", concluye.