Pagar una reforma a cambio del alquiler: una fórmula poco conocida que beneficia a las dos partes

Ser inquilino y sustituir el pago de la renta de alquiler por el coste de una reforma es posible en España. Es una opción poco conocida, pero eficaz en muchas ocasiones, ya que permite dar salida a viviendas o locales sin acondicionar. De hecho, desde el punto de vista económico, a priori, puede ser una fórmula muy beneficiosa para ambas partes porque posibilita al arrendador alquilar su inmueble vacío y al arrendatario tener el espacio que buscaba, con las características técnicas y estéticas que necesita. Especialmente en un momento como el actual, en el que el precio del alquiler está por las nubes, es recomendable valorar todas las opciones antes de tomar una decisión.

El precio de la vivienda de alquiler en Aragón roza el máximo histórico de 8,6 euros el metro cuadrado del año 2008, según el portal inmobiliario Idealista, un 3,6% más que el año anterior. Según Fernando Baena, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón y Soria (Coapi), la forma de proceder una vez que ambas partes llegan al acuerdo de sustituir el pago del alquiler durante unos meses a cambio de asumir el coste de una reforma es legal y se hace a través de una cláusula en el contrato de alquiler "lo más detallada posible".

En 40 años de experiencia en el sector inmobiliario aragonés, Baena ha visto muchas operaciones de este tipo, sobre todo en locales donde hay una carencia de instalaciones. "Bien porque son inmuebles en los que nunca se han hecho obras o porque el negocio que había anteriormente no tiene nada que ver con el que se quiere desarrollar en la actualidad. En esos casos en los que se tiene que hacer una inversión importante es muy frecuente pactar el remplazo de la renta durante unos meses", indica el presidente de Coapi.

Este es precisamente el caso de Rebeca Zarza, artista y diseñadora gráfica. "Hace cinco años alquilé un local en la calle Sixto Celorrio de Zaragoza y cuando la casera me lo enseñó, vi que había que hacer reforma para que se adecuara a lo que estaba haciendo en ese momento. Tenía algunas baldosas rotas y había bastante humedad", cuenta. Anteriormente, la actividad que se había desarrollado allí era de almacenaje y ella quería montar un estudio. Así que habló con la casera y llegaron a un acuerdo. Ella le compensó tres meses de alquiler a cambio de colocar un suelo hidráulico y una puerta a medida. "Yo creo que este tipo de prácticas están muy bien porque las dos salimos ganando. Es una práctica que se debería hacer más", apunta Zarza.

Estudio de Rebeca Zarza, en la calle Sixto Celorrio de Zaragoza.

Reparto de gastos o rentas progresivas, otras alternativas

La sustitución total del pago de mensualidades no es la única opción posible que ofrece el mercado inmobiliario español. La Ley de Arrendamiento Urbano permite otras alternativas, tan habitualmente utilizadas como la anterior, como son las rentas progresivas, en las que se pacta una cuantía mensual que va subiendo cada año, y a la que hay sumar el IPC, o la compensación parcial de la renta, de tal forma que cada parte asume una proporción previamente pactada de la inversión. "Ocurre en muchas ocasiones que una persona mayor quiere cambiar la bañera del baño por ducha. Lo habitual es que el propietario de la vivienda no esté dispuesto a asumir esa inversión. Así que es común que se pacte, por ejemplo, que si la reforma cuesta 4.000 euros, cada uno pague la mitad, ya que se entiende que va a ser una mejora para el piso", especifica Baena.

Raúl Valtueña, arrendatario de un piso de alquiler en la avenida de Madrid de Zaragoza, llegó a un acuerdo parcial con la colocación de un toldo. En su caso, él se hizo cargo de asumir el coste del toldo y los propietarios de la vivienda de su instalación, que requería personal especializado. De esta forma, llegaron al pacto de que el inquilino disfrutaría del uso del toldo mientras estuviera en la vivienda, pero que sería un bien que no podría reclamar cuando se rescindiera el contrato. "En viviendas suelen pactarse cosas pequeñas, porque ahí la ley es imperativa y cumplidos seis meses el inquilino se puede ir del piso", explica Baena. Las inversiones más grandes en reformas suelen darse en inmuebles para uso distinto a la vivienda -locales, oficinas y consultas-, porque en esos casos sí puede establecerse un periodo de obligación de permanencia mayor. 

Recomendaciones según la OCU

La sustitución total o parcial de la renta puede ser muy ventajosa, pero hay que tener en cuenta todas las aristas. Alejandro Marín, delegado de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) en Aragón advierte que el pacto siempre debe hacerse por escrito. Igualmente, es importante que en el contrato se especifiquen qué tipo de obras se van a hacer, en cuánto tiempo, con qué presupuesto y en qué plazos se va a sustituir el pago de la renta por el coste de la reforma. "Lo mejor es que todo quede reflejado por escrito", explica Marín. Insiste en que ambas partes firmen todas las hojas, y que a ser posible se detalle el tipo de calidades del material porque si las obras no se realizan como se establece es un motivo justificado de resolución de contrato, "igual que si no pagas la renta", por lo que podría derivar en un proceso judicial, tanto en viviendas como en locales. 

Además, el delegado de la OCU en Aragón confirma que esta actualización de contrato o anexo no sería necesario entregarla a la DGA. Tampoco elevarla ante notario o al Registro de la Propiedad. Y recuerda que, una vez llegado a puerto, el arrendatario no puede pedir compensación por la reforma al finalizar el arrendamiento. Asimismo, recomienda incluir siempre el derecho de adquisición preferente y resalta la importancia de que la obra si es menor o mayor tiene que cumplir con las licencias urbanísticas pertinentes.

Por último, el delegado de la Organización de Consumidores y Usuarios en Aragón hace hincapié en asegurar el consentimiento expreso del propietario antes de empezar cualquier tipo de reforma. "A poder ser en papel, porque un WhatsApp o correo se puede borrar. Y si la reforma supone una modificación estructural es imprescindible el permiso también de la comunidad de vecinos", detalla. La única excepción de obra que no requiere el consentimiento del propietario es en caso de discapacidad del arrendatario, y siempre que las obras sean por un motivo de accesibilidad. "Eso sí, el arrendatario al finalizar el contrato estaría obligado a devolver la vivienda en el estado anterior si así lo solicita el arrendador", aclara Marín.