Filtraciones, ruidos o pago de cuotas: cómo la mediación ayuda a solucionar conflictos vecinales

El orden del día de la juntas de vecinos suele establecer algún conflicto. La mayoría se solucionan y no llegan a más, pero hay otras ocasiones en las que esos problemas ganan envergadura y terminan ante el juez. Son desde problemas de ruidos, molestias por actividades de uno u otros, como poner la lavadora por la noche, hasta trastornos ocasionados por inquilinos arrendados, filtraciones de agua o cuotas en las que no hay acuerdo. Conflictos para los que la mediación puede ser una herramienta que ayude a encontrar un punto de acuerdo.

Las molestias ocasionadas por los ruidos y la convivencia vecinal supusieron más de las mitad de los conflictos de mediación en los que participó la Policía Local de Zaragoza. En 2022, hubo casi 400 entradas de expedientes en la unidad de mediación, de las que un 25% se resolvieron gracias a este trabajo, "y con un resultado satisfactorio en casi el 90%", señala Valentín Sánchez, portavoz de la Policía Local de Zaragoza. "La mayoría de las veces, la unidad entra en acción cuando hay un requerimiento por parte de los vecinos, vía teléfono o cuando la patrulla se persona en el lugar de los hechos", explica el portavoz.

Suele decirse que "con el vecino estás condenado a vivir" y si atendemos a esa premisa, lo mejor es hacerlo en paz y armonía. Pero no siempre es así. Los problemas aumentan de forma exponencial y cuanto más grande es la finca o el inmueble en el que se vive, más disputas se generan entre vecinos.

Estos conflictos son de dos tipos: internos y externos. Los primeros son aquellos más comunes en los que no se hace daño a la propiedad, los que afectan a las relaciones entre vecinos y los órganos de la propiedad que son el administrador y/o presidente. También aquellos que están relacionados con la subcomunidades, como pueden ser los garajes, o con los arrendamientos o los pisos turísticos. Los externos hacen referencia a aquellos que tienen que ver con el exterior de la comunidad, las relaciones con otras comunidades y con los servicios prestados a la comunidad. Hablamos de los mantenimientos, fontanería, calefacción, ascensores. También aquellos denominados "vicios de la construcción", como son las filtraciones o problemas con los promotores o constructores del inmueble. 

En los conflictos internos "es más común la mediación" que en los externos. "En el caso de los segundos, los propietarios suelen dar un paso al frente porque suelen ser colectivos y pagar a escote no es caro. Además, hablamos ya de informes periciales y otras pruebas", explica el mediador y administrador de fincas Javier Crespo. "Lo importante de la mediación es poder mantener las relaciones personales y la paz en la comunidad, porque los pleitos se ganan o se pierden y luego tienes que seguir conviviendo con ese vecino", asegura. 

La Ley de Mediación entró en vigor en 2012 y desde entonces ha ido implantándose en todos los ámbitos. "Estaba más pensada para familias, pero vamos viendo como las relaciones de vecindad es un ámbito diana para la mediación", dice Crespo. "El papel del mediador es que las partes se entiendan, hablen y se escuchen y que pongan fin a una bronca, más que a un problema", remarca.

Una buena opción para solucionar estos problemas con mediación es incluirlo en los estatutos de la comunidad. De esta manera, los vecinos deberán tratar de resolverlos por esta vía. "También se puede exigir al promotor, constructor e incluso que los notarios lo puedan sugerir a la hora de escriturar una obra nueva, en la que se contemplan esos estatutos", advierte.

¿Cómo funciona la mediación?

En la mediación participan tres partes, las dos que no se entienden y el mediador. Cuando los vecinos acuden a ella en la Corte de Arbitraje y Mediación les asignan un profesional o pueden elegir uno "especialista en sucesiones, propiedad horizontal o en cualquier otro asunto", señala Javier Crespo. Todo el proceso está sometido a secreto y tiene una serie de confidencialidades. "Después se realiza una sesión informativa con las partes", detalla, en las que se plantean el número de sesiones que van a utilizar para llegar al acuerdo y se cuantifica el coste de cada una de ellas. De esta forma, los afectados saben de antemano el coste económico del conflicto. 

Una vez claras las formalidades, "se pueden juntar las tres partes y tratar de solucionarlo". "Si vemos que la cosa es complicada se pueden hacer reuniones de parte con el administrador, otros vecinos, etc", matiza Creso. El proceso de mediación se puede suspender en cualquier momento, "por ejemplo para poner soluciones temporales o para enfriar los asuntos y dar un tiempo", señala. Una vez que hay acuerdo, el mediador debe ocuparse de que sea válido e incluso llevarlo al notario para protocolizarlo, lo que tiene un coste. "Hay que recordar que un acuerdo válido entre partes es ejecutable, como si fuera una sentencia de un juez", recuerda el abogado. 

En los procesos de mediación las partes pueden contar con la ayuda de un asesor, abogados, peritos o especialistas en materias sobre las que se discute. La Policía Local de Zaragoza también cuenta con agentes formados en esta materia. Primero hacen una labor de intermediación, porque son los primeros en recibir la llamada de los vecinos cuando los problemas empiezan a ser graves. Después, ya en comisaría, siguen con los trámites de la mediación. También los jueces pueden ordenar que los vecinos acudan a la mediación para resolver su conflicto. 

Por el momento, Aragón "está muy verde" en materia de mediación, señala Crespo. Otras comunidades como País Vasco, Cataluña o las regiones del Mediterráneo, con más propietarios extranjeros, están más acostumbradas a echar mano de esta herramienta. Además de ayudar a resolver conflictos, es una fórmula más barata que los procedimientos judiciales, donde solo movilizar a todos los actores que intervienen en un juicio supone un desembolso mayor que la mayoría de reclamaciones vecinales.