Alquileres de renta antigua: contratos anteriores a 1985, vitalicios y por menos de 100€

Pagar menos de 300 euros por un piso en pleno centro de Zaragoza es casi imposible..., o no. Todavía se pueden encontrar inquilinos afortunados en la capital aragonesa con rentas de alquiler inferiores a la media del mercado. La respuesta a esta diferencia de precio se encuentra en los contratos de renta antigua. Son aquellos que se firmaron antes de mayo de 1985 y conservan las condiciones de la ley de Arrendamiento Urbano de 1964.

La principal característica de los contratos de renta antigua es la duración vitalicia; es decir, los inquilinos pueden residir en el inmueble hasta su fallecimiento, siempre y cuando cumplan con las diferentes cláusulas acordadas. Además, el cónyuge de la persona fallecida o sus hijos pueden solicitar la subrogación del contrato, siempre que hayan vivido en ese domicilio y establecido su residencia física, durante los dos últimos años.

El mantenimiento del precio fijado en la renta es otra peculiaridad de este tipo de contratos. Los acuerdos de arrendamiento previos al 9 de mayo de 1985, cuando entró en vigor el decreto del ministro Miguel Boyer que liberalizaba el mercado del alquiler, no pueden registrar subidas superiores al IPC. De esta manera, el alquiler de un piso que en 1974 se firmase por 1.000 pesetas al mes (6 euros) ascendería en la actualidad a 93,02 euros, tras la actualización del IPC, que fija la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada en 1994. 

Los arrendatarios de renta antigua suelen compartir un perfil. "La mayoría de quienes firmaban un contrato de alquiler en Zaragoza durante los años 60, 70 u 80 eran personas que venían con su familia desde el pueblo a trabajar en la ciudad. Había pisos en barrios como La Almozara, Delicias, San José o Las Fuentes, que se construyeron por promotores privados que recibían una subvención a cambio de destinar los inmuebles al alquiler. También hay ciertas excepciones a día de hoy con inquilinos en la plaza del Pilar, el paseo de la Independencia o el entorno de la plaza de San Francisco", detalla Fernando Baena, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón y Soria (APIS).

La mayoría de los arrendatarios de los años 60 y 70 en Zaragoza eran personas que venían a trabajar a la ciudad desde el medio rural. / Canva

En la misma línea, el gerente de Landa Propiedades, José Ángel Goyeneche, confirma que los alquileres de renta antigua son "casos marginales". "En los últimos 25 años, apenas me he encontrado con varios casos en Zaragoza. En términos estadísticos apenas representan el 1% de los alquileres de inmuebles en la Comunidad", comparte. 

Desde la Dirección General de Vivienda cifran en cerca de 80.000 los contratos de alquiler registrados con anterioridad a 1985. El escaso valor de las fianzas depositadas en esos años hace que muchos de los descendientes de los arrendatarios decidan no formular la reclamación, una decisión que dificulta el recuento exacto de cuántos de los acuerdos de arrendamiento siguen en vigor. 

Motivos para rescindir un contrato de renta antigua

El carácter vitalicio a través de la prórroga forzada para el inquilino de los contratos de renta antigua tiene ciertas excepciones. En la actualidad, estos contratos pueden suprimirse por las siguientes causas:

• Impago de la mensualidad del alquiler.
• Necesidad de uso personal del inmueble o cesión a hijos u otros familiares de primer grado.
• Ejecución de obras sin el permiso del propietario.
• Residencia en el inmueble inferior a seis meses.
• Propiedad de otros inmuebles por parte del inquilino.

No obstante, los arrendatarios de renta antigua todavía cuentan con alguna ventaja respecto a los inquilinos de los contratos actuales. A la hora de proceder a la venta de una vivienda, los inquilinos que se encuentran en la modalidad de renta antigua disponen de un derecho de adquisición preferente del inmueble, con las opciones de tanteo (antes de la transmisión del inmueble) y retracto (una vez acordada la transmisión con un tercero). Si rechazan adquirir el inmueble, el nuevo propietario deberá respetar el contrato vitalicio de alquiler.

La venta de un edificio con alquiler de renta antigua

Cuando la transacción se amplía al edificio entero de viviendas, "el arrendatario no tiene opción de compra preferente de la vivienda", como detalla el gerente de Landa Propiedades. "Recientemente, hemos realizado una compraventa de un bloque de 12 viviendas en el barrio de Las Fuentes por parte de un inversor. Una de ellas se encuentra con contrato de renta antigua y el nuevo propietario debe respetarlo, mientras procede a la reforma del resto de viviendas", añade Goyeneche.

El propietario tiene la obligación en los contratos de renta antigua de garantizar la habitabilidad del inmueble. / Pixabay

En casos como este último, la rentabilidad es mínima para los propietarios. "Estamos hablando de rentas de 70 u 80 euros en muchos casos, por lo que el dueño de la vivienda se dedica en muchos casos a garantizar la habitabilidad y el correcto funcionamiento de la luz y el agua, mientras que los inquilinos deben hacerse cargo de la adquisición y mantenimiento de electrodomésticos y calderas, entre otros aparatos", detalla José Ángel Goyeneche.  

También hay otras situaciones donde el propietario y los inquilinos llegan a acuerdos "de sentido común". "Recuerdo el caso de una señora que vivía en el Paseo Sagasta de Zaragoza con un alquiler de renta antigua dentro de un bloque de edificios donde el propietario había habilitado apartamentos de alquiler turístico. Llegaron a un acuerdo y la inquilina decidió mudarse a otro piso céntrico, en el paseo de la Constitución, manteniendo la misma cuantía de renta, para poder destinar la vivienda arrendada a turistas", relata el gerente de Landa Propiedades.