Mi casa era un local

Hasta ahora ‘vivir a pie de calle’ hacía referencia a los pisos de planta baja, pero la última modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Zaragoza le da un nuevo significado. El cambio aprobado recientemente por el Ayuntamiento de la capital aragonesa permite modificar el uso de los locales comerciales y transformarlos en una vivienda. El consistorio ha tramitado ya cuatro expedientes, uno de ellos incluye la construcción de tres viviendas, una opción valida si el local supera los 140 metros cuadrados de superficie edificable. Por contra, otras solicitudes han sido rechazas al no cumplir con alguna de las normas establecidas: no estar en la malla básica de la ciudad (la zona centro) y no alcanzar el mínimo de 45 metros cuadrados habitables.

“Es una forma de rentabilizarlo”, señala Mona Cebolla. Su familia tiene un espacio comercial vacío desde hace seis años y ve en esta modificación una oportunidad de darle salida. Los abuelos de Mona compraron el local y, posteriormente, su padre lo heredó. Durante más de 40 años fue una fábrica de caramelos y luego pasó a ser un concesionario, pero lleva varios años sin uso. El cambio en el PGOU les dio una idea: “Mi padre pensó que era una buena idea para no tenerlo parado”, recuerda Mona.

“En las últimas semanas hemos tenido más demanda de información”. “Hay propietarios que tienen locales en mal estado, sin arreglar y esto puede ser una solución” afirma Isaac García, socio del estudio Rehabitef en Zaragoza. Hasta ahora era posible rehabilitar un local en vivienda, pero “era necesario que en el catastro estuviera inscrito como vivienda anteriormente, aunque ahora estuviese destinado a comercio”, apunta. En su estudio han realizando algunas obras con esas características, pero avisa: “Exige la misma normativa que una vivienda y otros extra que son específicos por ser un local, como la iluminación, ventilación o salidas de humos”. El coste económico de rehabilitar espacios para reconvertirlos en pisos rondaría más o menos lo mismo que  hacerlo en una vivienda al uso, aclara Isaac.

Ni en el centro, ni cerca de discotecas o pubs

No cualquier zona es apta para transformar un local. La nueva normativa acota las zonas en las que es posible el cambio de uso de los espacios comerciales: “Se excluyen los locales situados en calles de la malla básica, o que lo prohíban sus planes especiales de ordenación de la actividad comercial”, según apuntan desde el Área de Urbanismo del Ayuntamiento  de Zaragoza. Especifican: “se denegará la transformación cuando el local linde con discotecas, bares con música o pubs”. Por tanto, quedan excluidos de esta posibilidad los locales ubicados en la almendra central de la capital aragonesa, los que están en calles eminentemente comerciales o en barrios con amplia oferta comercial. Con esos condicionantes se quiere evitar un auge de la infravivienda. En el caso de Mona, su local se ubica en el barrio de Torrero-La Paz, lo que hace posible el cambio de uso.

“Las zonas peatonales, residenciales y con espacios ajardinados son las más recomendables” si se quiere dar el paso de reconvertir un local en vivienda, asegura José Bailach del estudio Metro 7, encargado del proyecto de cambio de uso del local de la familia de Mona. El despacho está especializado en la creación de espacios ‘passivhaus’, en los que se utilizan recursos bioclimáticos para garantizar la eficiencia energética de la construcción, lo que en este tipo de espacios “es muy interesante, sobre todo en los materiales aislantes”, explica Bailach. “Debemos tener en cuenta que es una planta baja, con menos luz, más ruido y menos intimidad”, recalca, aunque añade: “el confort no está reñido con estas viviendas”.

"Tiene unos 110 metros cuadrados, bastante cristalera y acera delante”, explica Mona sobre su local. En su caso, el PGOU establece que la solicitud de cambio de uso puede realizarse siempre que cuente con una altura mínima de 2,5 metros y la posibilidad de acceso desde el zaguán del edificio.

Más mercado inmobiliario

“No será un boom”, señalan desde Metro 7, debido a que hay muchos condicionantes a cumplir para obtener la licencia de obra. “Todo lo que sea evitar ver en nuestro paisaje urbano locales y dependencias vacías es positivo”, afirma Fernando Baena, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón (COAPI), quien espera que las nuevas viviendas den la posibilidad de encontrar una primera casa a los más jóvenes.

Por otro lado, Baena recuerda que el plan de Urbanismo recoge otras posibilidades de transformación para esos espacios: “Habrá locales de mayor tamaño que puedan tener utilidad de trastero o aparcamiento”, aunque “es complicado por las columnas y los accesos para vehículos, además del ruido derivado”, explica. Con todo, el presidente de COAPI se muestra favorable al cambio de uso de locales vacíos como alternativa habitacional y como fórmula para sumar más viviendas al mercado inmobiliario de la ciudad.